De verkoop van huurrechten op een vastgoedobject is in feite een transactie voor de overdracht van deze rechten. In sommige gevallen zijn dergelijke transacties wederzijds voordelig en besparen ze bovendien tijd bij het beëindigen van de huurovereenkomst en het registreren van een nieuwe. Maar bij het sluiten van een wederleasetransactie en het verkopen van onroerendgoedrechten moet aan bepaalde voorwaarden worden voldaan die als essentieel worden beschouwd, zonder welke de overdracht van rechten ongeldig kan worden verklaard.
Wanneer het verkopen van een lease voordelig kan zijn
De overdracht van het recht van huur, ook voor geld, stelt u in staat onroerend goed te huur te krijgen onder dezelfde voorwaarden als het contract met de vorige huurder is gesloten. In het geval dat de huurovereenkomst voor een lange termijn en tegen bijzonder gunstige voorwaarden is gesloten, wanneer deze is geregistreerd volgens alle regels in de organen van Rosreestr, blijft de wederpartij, zelfs nadat hij het huurrecht heeft gekocht, niet voor niets. De toewijzing van huurrechten wordt ook gebruikt in gevallen waarin de huurovereenkomst oorspronkelijk werd verstrekt aan een van de ondernemingen die deel uitmaken van de holding, en een andere onderneming van dezelfde holding haar huurder wordt.
Waar moet je op letten bij het opstellen van een contract
Houd er rekening mee dat de verkoop van een huurovereenkomst helemaal niet hetzelfde is als een onderhuur. In het eerste geval gaan alle rechten en verplichtingen uit de eerder gesloten huurovereenkomst over op de wederpartij en wordt de oorspronkelijke huurder volledig uitgesloten van de contractuele relatie tussen verhuurder en wederpartij. Bij onderverhuring gaat alleen het gebruiksrecht van het gehuurde over op de wederpartij, en zelfs dan voor bepaalde tijd.
Verkoop van het huurrecht is de enige mogelijke oplossing in geval van overdracht van dit recht. Het contract dat tussen de eerste huurder en de tegenpartij wordt gesloten, moet noodzakelijkerwijs worden gecompenseerd om het risico uit te sluiten dat een dergelijk contract als een geschenk wordt herkend, aangezien deze vorm van overdracht van rechten op onroerend goed tussen rechtspersonen verboden is. Daarom zal het moeilijk zijn om alleen de huurovereenkomst te betwisten en ongeldig te maken, waarin het bedrag en de procedure voor betaling door de nieuwe huurder worden gespecificeerd. Deze overeenkomst moet niet alleen de overdracht van het huurrecht regelen, maar ook de verplichtingen die aan de nieuwe huurder worden toegewezen: de procedure en voorwaarden voor het gebruik van het gehuurde, het onderhoud ervan, evenals de betaling van huur en reparaties.
De tekst van de huurovereenkomst moet ook voorzien in de overdracht van het pakket documenten aan de nieuwe huurder door de vorige. Het moet het origineel van de primaire huurovereenkomst, het originele certificaat van staatsregistratie van het huurrecht, het technische en kadastrale paspoort voor het gebouw of het pand, het kadastrale paspoort of het plan van het perceel bevatten, evenals documenten die de tijdige betaling van de huur door de vorige huurder. De huurovereenkomst wordt opgesteld in de vorm van een huurovereenkomst, aangezien dit in dit geval de hoofdovereenkomst is. In het geval dat de primaire huurovereenkomst is geregistreerd bij de autoriteiten van Rosreestr, is de herleaseovereenkomst ook onderworpen aan registratieplicht.